전세.반전세 계약 주의사항. 소중한 내 전세금 지키는 방법!

내 집 하나 장만하는 것이 평생의 숙원이 되고 있는 지금. 언감생심 내 집 마련은 꿈으로나 꾸고, 임시방편으로 팔다리 편히 뻗고 잠들 수 있는 방한칸 구하려 하지만, 사실 그것도 녹록지 않습니다. 전셋값은 천청부지로 오르고 그마저도 매물이 없어 반전세나 월세를 구하는 경우가 많죠.. 

 

반전세가 됐든, 전세가 됐든, 보증금으로 지급될 내 재산을 지키려면 어떻게 해야 할까? 전세 혹은 반전세 입주를 고려하고 있는 분들을 위한 가이드라인을 잡아보도록 하겠습니다. 

 

 

전월세 계약의 기본 구조

 

전월세 계약을 하려면 기본적으로 '임대인'과 '임차인', 그리고 그 계약의 대상이 되는 '물건(집)'이 있어야 합니다.

 

• 임대인 : 집을 빌려주는 사람. 즉, 집주인.
• 임차인 : 집을 빌리는 사람. 즉, 나.
• 집 : 계약의 대상이 되는 물건.

 

임대차계약의 시작은 '계약 당사자'와 '물건'을 확인하는 것에서부터 시작해야 합니다. 임차인은 어차피 '나'니까 패스 하고, 그렇다면 자기가 집주인이라고 온 저 아저씨나 아줌마가 정말 집주인인지, 지금 내가 보고 온 집이 내 앞에 있는 저 아저씨나 아줌마 것인지, 물건만 봐서는 알 수 없는 복잡한 사연(응?)이 없는지를 확인해야 합니다.

 

 

 

임대인 확인 : 집주인 맞으시죠?

 

집을 사용하는 대가로 집주인에게 돈을 주고, 계약 만료 후 다시 잘 돌려받으려면 집주인이 맞는지부터 확인하는 것이 당연지사.

 

- 본인이 직접 왔을 때.

 

집주인이 직접 왔다면 신분증을 확인합니다. 신분증에 적힌 주민등록번호와 이름 주소지가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지를 확인합니다.

 

- 대리인이 왔을 때.

 

간혹 집주인의 부모나 배우자 혹은 그를 대리인으로 하는 다른 사람이 오는 경우가 있습니다. 이때에는 위임장과 대리인 신분증 등을 추가로 확인해야 하며, 위임장에 첨부된 인감증명서와 인감도장이 동일한지도 살펴보자. 

 

* 계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 계약서 단서조항이나 특약에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금 및 잔금을 지불한다'는 조항을 넣어 계약하는 것이 좋습니다.

 

 

물건 확인 : 내가 본 물건 맞죠?

 

- 건축물대장 확인.

 

요즘은 대부분 등기부등본만 보고 계약하는 경우가 많은데.. 오래된 건물이나 반지하가 있는 건물의 경우 건축물대장과 등기부등본의 층/호수가 달리 표기되어 있는 경우가 종종 있어서 주의해야 합니다. 등기부등본과 건축물대장에 호수 등의 차이가 있다면 건축물대장을 기준으로 계약서를 작성해야 합니다.

 

- 등기부등본 확인.

 

부동산 거래 시 꼭 보여주는 서류가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본(등기사항 전부증명서)를 보면 표제부의 부동산 주소 및 동 호수, 갑구에 소유권 변동 및 현재의 주인이 누구인지 등을 살펴볼 수 있으며, 을구에는 권리사항에 대해 적혀 있습니다.

 

권리사항에는 해당 집의 근저당이 얼마나 잡혀있는지가 적혀 있으니, 전세나 반전세로 계약을 원하시는 분들이라면 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

 

특히 주의해야 할 것은 다가구주택 전세계약입니다. 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트 같은 경우 그 집에 부채가 얼마가 있는지 간단하게 살펴볼 수 있지만.. 다가구주택은 소유자와 등기부등본은 하나인데 여러 가구가 거주하고 있어서 등기부등본 상의 근저당 만으로는 부채를 가늠하기 힘듭니다.

 

이 경우 부채비율을 어떻게 계산할까? 여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다.

 

부채 = 건물에 잡혀있는 근저당설정액 + 선순위 세입자 보증금 총액(전월세 모두 포함) + 본인 보증금

 

해당 건물에 포함된 부채가 집값(시세)의 70%가 넘는다면 입주를 포기하는 것이 소중한 내 전세금을 지키는 방법입니다.

 

 

 

이사하면 끝? 아니죠..

 

전입신고와 확정일자는 필수.

 

소중한 전세금(보증금)을 안전하게 지키는 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 잔금을 넘기기 전 위 사항을 모두 클리어했다면, 이사 후 당일 즉시 주민센터에서 전입신고 + 확정일자를 받도록 합니다. 그래야 집이 경매되는 경우에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기죠.

 

전입신고 + 거주 + 확정일자 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

이사 당일 설정된 근저당으로 세입자가 보증금 전부를 날리게 된 경우도 있으니, 전입신고하고 나서도 근저당 설정 변화가 있는지 등기부등본을 확인해 보시길 바랍니다. 등기부등본은 봐도 봐도 지나치지 않습니다.